FOGAES ampliado y subsidio a la tasa: qué cambia para comprar vivienda y qué falta

Desde septiembre de 2026 comenzó a implementarse la ampliación del FOGAES y del subsidio a la tasa hipotecaria. El beneficio ahora alcanza viviendas de hasta 6.000 UF, suma cupos y se extiende hasta mayo de 2028. Es una buena noticia para el mercado inmobiliario, sin duda. Pero no va a resolverlo todo: el principal desafío sigue siendo el acceso al crédito.

Qué cambia con la ampliación

• Tope de precio: viviendas de hasta 6.000 UF (antes 4.000 UF).
• Cupos: de 50.000 a 80.000.
• Vigencia: hasta el 31 de mayo de 2028.
• Cómo opera: combina el subsidio a la tasa con la garantía estatal FOGAES (Fondo de Garantías Especiales), que respalda parte del crédito hipotecario y facilita financiar con menos pie.

Las condiciones de cada crédito las define el banco, así que conviene confirmar con tu ejecutivo si la vivienda y el crédito que buscas califican.

Por qué no basta con bajar la tasa y el pie

Después de años trabajando en esta industria, creo que tenemos que mirar un poco más allá de la tasa y el pie.

He visto muchas veces a personas que pagan arriendos iguales o incluso superiores a un dividendo y, aun así, tienen dificultades para acceder a un crédito hipotecario. Ahí sigue estando el desafío de fondo: el acceso al financiamiento.

El foco debería estar más en la capacidad real de pago que únicamente en el porcentaje de pie. Necesitamos una evaluación crediticia más flexible y acorde a la realidad de cada persona, que mire su situación actual y no solo su historial. Recuperar el acceso al financiamiento también es recuperar oportunidades.

La otra mitad del problema: la oferta

El acceso a la vivienda no se resuelve solo por el lado de la demanda. Avanzar en medidas que permitan optimizar el uso del suelo, reducir trabas normativas y agilizar permisos es fundamental.

En Chile tenemos una oportunidad enorme si avanzamos en densificación inteligente en barrios consolidados, con reglas claras y más flexibles, sin seguir empujando la ciudad hacia la periferia. El verdadero impacto estará en que esos cambios se traduzcan en más oferta y en soluciones sostenibles.

Nuestra responsabilidad como industria

No se trata solamente de vender una propiedad. Se trata de entender el financiamiento, preparar al cliente y acompañarlo mucho antes de que llegue el momento de comprar.

Si queremos que estas medidas realmente impacten, el objetivo no debería ser solo mejorar las cifras del mercado. Debería ser que más personas y familias puedan finalmente acceder a una vivienda.

Si estás pensando en comprar con este beneficio

1. Parte por tu capacidad de pago real. Compara el dividendo estimado con lo que hoy pagas de arriendo y con tus gastos fijos.
2. Pide una evaluación a más de un banco antes de enamorarte de una propiedad.
3. Confirma que la vivienda califica: precio dentro del tope y condiciones del programa.
4. Suma los gastos iniciales, además del pie: tasación, estudio de títulos, notaría, inscripción en el Conservador e impuesto al crédito.

Si quieres revisar tu caso, conversemos. También puedes revisar las casas y departamentos disponibles o mi lectura sobre el mercado inmobiliario en 2026.

Este artículo reúne reflexiones que publiqué en LinkedIn entre marzo y septiembre de 2026.

Fuentes: T13, Fogaes ampliado para viviendas de hasta 6.000 UF (26 de agosto de 2026). Ministerio de Hacienda, Hacienda y Minvu presentan proyecto para ampliar el subsidio hipotecario y garantías estatales.